Как да продадете имот без брокер: пълно ръководство стъпка по стъпка

Накратко: за да продадете имота си сами, ви трябват подредени документи, реалистична цена, обява с качествени снимки (и по възможност 3D разходка), видимост в квартала, добре организирани огледи, писмен предварителен договор с капаро и сделка при нотариус. По-долу е всяка стъпка поотделно.

Защо все повече хора продават сами

Брокерската комисиона в България обикновено е 2–3% от цената, а често се взима и от двете страни. При апартамент за 150 000 € това са 3 000–4 500 €. Днес обявите се публикуват онлайн, купувачите търсят сами, а нотариусът проверява документите при сделката. Голяма част от работата на брокера можете да свършите сами, ако знаете стъпките.

Има и минуси: трябва време за огледи и разговори, а грешка в цената или документите може да забави продажбата. Затова подготовката е най-важна.

Стъпка 1: Подгответе документите

Започнете с документите, преди да публикувате обявата. Купувачите (и техните банки) ще ги поискат още след първия сериозен оглед. Основните са:

• документ за собственост, обикновено нотариален акт;
• схема или скица от Агенцията по геодезия, картография и кадастър;
• удостоверение за данъчна оценка от общината;
• удостоверение за тежести от Службата по вписванията, за да покажете, че няма ипотеки или възбрани.

Подробен списък, включително при наследствен имот, ипотека и съпружеска собственост, има в Документи за продажба на имот.

Стъпка 2: Определете реалистична цена

Цената е най-важното решение. Твърде висока цена означава седмици без обаждания, а после обявата изглежда „стара“.

1. Потърсете в imot.bg, OLX и други сайтове 3–5 сходни имота в същия квартал: площ, етаж, година на строителство, състояние.
2. Помнете, че обявените цени обикновено са по-високи от реалните цени на сделките.
3. Данъчната оценка не е пазарна цена. Тя обикновено е много по-ниска и служи само за данъци и такси.
4. Оставете малко място за преговори, но не повече от няколко процента.

Стъпка 3: Подгответе имота за снимки и огледи

Купувачите решават за секунди дали да кликнат на обявата. Преди снимките:

• разчистете и почистете, махнете лични вещи и излишни мебели;
• отворете щорите и пердетата, светнете всички лампи;
• оправете дребни дефекти: течащ кран, изгоряла крушка, отлепен перваз.

Стъпка 4: Професионални снимки и 3D разходка

Снимките са първото, което купувачът вижда. Тъмни, накриво снимки с телефон отблъскват дори при добра цена.

3D разходката отива още по-далеч: купувачът обикаля целия имот от телефона си, вижда разпределението и светлината. Така:

• на оглед идват само хора, които вече са харесали имота;
• купувачи от друг град или от чужбина могат да разгледат без пътуване;
• обявата ви изпъква сред стотиците други.

Стъпка 5: Напишете обява, която продава

Добрата обява има ясно заглавие, честно описание, всички важни данни (площ, етаж, разпределение, отопление, акт 16, такси) и линк към 3D разходката. Публикувайте я на няколко места: imot.bg, OLX.bg, imoti.net, alo.bg и в местните Facebook групи. Вижте Как да напишете обява за имот, която продава.

Стъпка 6: Покажете на квартала, че продавате

Най-вероятният ви купувач често вече живее или работи наблизо. Тези хора познават района и не трябва да бъдат убеждавани за квартала. Банер „Продава“ с вашия телефон на балкона говори точно на тях. Защо това работи и кога е позволено, вижте в Банер „Продава“ на балкона: работи ли още.

Стъпка 7: Организирайте огледите

• Филтрирайте по телефона: питайте за бюджета, сроковете и дали купувачът разчита на кредит.
• Изпратете 3D разходката преди огледа. Ако не я е разгледал, огледът често е излишен.
• Групирайте огледите в един-два дни, за да не губите всяка вечер.
• Безопасност: не правете огледи сами, прибирайте ценни вещи и документи.

Стъпка 8: Предварителен договор и капаро

Когато се договорите, подпишете писмен предварителен договор. Законът изисква писмена форма, когато окончателният договор е нотариален (чл. 19 ЗЗД). Той трябва да съдържа съществените условия: имот, цена, срок за нотариуса, начин на плащане, кой какви разходи поема.

Обикновено купувачът плаща капаро (задатък), често около 10% от цената. По чл. 93 ЗЗД:

• ако купувачът се откаже без основание, продавачът задържа капарото;
• ако продавачът се откаже, купувачът може да поиска капарото в двоен размер.

Ако купувачът ползва кредит, предвидете достатъчно време за оценка и одобрение от банката.

Стъпка 9: Сделката при нотариус

Окончателният договор се сключва с нотариален акт при нотариус в района на имота. Нотариусът проверява собствеността и документите и вписва акта в Имотния регистър. Плащането най-често е по банков път, преди подписването или в деня на сделката. Купувачите с кредит плащат от банката, често чрез отложено плащане до вписването на акта.

Разходите и кой ги плаща, включително кога продавачът дължи данък, са обяснени в Разходи и данъци при продажба на имот.

Стъпка 10: След сделката

• Подпишете приемо-предавателен протокол с показанията на уредите.
• Прехвърлете партидите за ток, вода, парно и газ, или се уговорете купувачът да го направи.
• Ако дължите данък върху печалбата, декларирайте дохода в годишната данъчна декларация.

Чеклист

Стъпка	Готово?
Документи: акт, схема, данъчна оценка, тежести	☐
Цена, сравнена с 3–5 сходни имота	☐
Почистен и подреден имот	☐
Професионални снимки и 3D разходка	☐
Обява на 3+ сайта и във Facebook групи	☐
Банер „Продава“ на балкона	☐
Писмен предварителен договор с капаро	☐
Нотариус и приемо-предавателен протокол	☐